Verdeling kosten en lasten tussen huurder en verhuurder

De verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet wou hier komaf mee maken. Voor huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt voortaan dan ook een duidelijke regeling over de kosten en lasten die door de verhuurder aan de  huurder mogen worden doorgerekend. Wij geven jou graag wat meer uitleg.

Regeling voor huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, bestond er geen duidelijke regeling omtrent de verdeling van deze kosten en lasten en was er bijgevolg een grote contractvrijheid. Dit gaf aanleiding tot heel wat discussies tussen huurder en verhuurder over welke kosten en lasten al dan niet konden worden doorgerekend. Niet zelden raakte de relatie tussen beide partijen hierdoor verzuurd.

Verdelingsprincipe voor huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019

Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft een einde willen maken aan deze talrijke discussies en stelde duidelijk dat voortaan volgende regeling geldt:

1. kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning: ten laste van de verhuurder;
2. kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning: ten laste van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing die nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd;

Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin duidelijk bepaalde kosten en lasten worden toegewezen aan de huurder en/of de verhuurder.

Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:

Kosten ten laste van de huurder :

• Verbruik water
• Verbruik stookolie/aardgas
• Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd)
• Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen
• Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen)
  Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.
• Kosten voor de lift            
  • Periodiek onderhoud – 50 %
• Kosten voor de syndicus – 34 %

Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.

• Conciërge – 75%

Kosten ten laste van de verhuurder (100% tenzij anders vermeld) :

• Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders
• Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen
• Kosten voor de lift
  • Periodiek onderhoud – 50%
  • Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie
  • Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties
• Kosten voor de syndicus – 66%
• Conciërge – 25%
• Kosten voor algemene vergadering
• Beheerskosten/administratiekosten
• Investeringen/reservefonds

Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.